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房地產市場供不應求將日趨明顯 一線城市或上演地王潮
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    國務院房地產督查組日前發布了督察情況,其中指出,除了部分地區房價環比上漲、微調樓市等問題之外,最讓督查組擔心的就是,“部分城市上半年住房用地供應率較低,個別城市不到10%,加劇明后年樓市供需矛盾。”
    督查組要求,各地要進一步增加土地供應,提高住房用地供應計劃完成率,穩定普通商品住房用地供應量。
    北京中原地產市場總監張大偉介紹,下半年加大住宅用地供應非常迫切,以今年的開發量和去庫存的情況來看,明年3月份開始,房地產市場供不應求的局面將日趨明顯,價格也必將隨之水漲船高。
    以北京為例,張大偉稱,北京未來兩年住宅供地缺口在千萬平方米。“剔除2008年及2011年的調控影響,正常市場對住宅的簽約面積需求在1000萬~1500萬平方米,而最近兩年的土地供應量僅能滿足1年的購買需求。”
    北京保利地產(600048)營銷中心總經理牛毅表示,很多大公司上半年以價換量,或為了業績而進行促銷,到了8月份以后,如萬科、保利、金地、招商等大公司在北京等一線城市土地儲備都消耗殆盡,下半年必須出手拿地,因此下半年北京、上海等城市或可能再現“地王潮”。
    “目前二三線城市不缺地,土地供應與實際消化量來說,夠賣好幾年的了。”牛毅進一步分析說,北京等一線城市是有房不愁賣,然而土地資源稀缺,以北京東四環地區為例,目前在賣的僅有保利東郡、金茂府等3-4個項目,而保利東郡此前推出的1000萬元以下的產品開盤就賣光了,她認為北京中高端銷售市場需求旺盛,關鍵是五環以內的土地供應很少。
    據不完全統計,已披露2012年財務中報的41家上市房企中報顯示:41家房企現金持有量超過1500億元,比年初相比增長超過兩成。
    實際上,包括保利在內的大型房企在土地市場上已經有動作,自7月份以來,萬科、中海、保利、龍湖四大房企拿地19次,共耗資201.6億元,占年內這四家標桿房企總拿地金額463.3億元的43.5%。
    而讓張大偉擔憂的是,下半年開發商要加大一線城市的土地儲備,然而一線城市的土地供應明顯不足,很可能推出地王。
    從北京2012年土地供應情況來看,整體數量出現了明顯的下滑,尤其是住宅土地供應創出了近5年以來的新低,土地供需矛盾進一步明顯。
    實際上,一線城市的控地壓力已經顯現,7月北京共成交16宗土地,規劃建筑面積148.9萬平方米,創2011年9月以來新高;7月住宅用地成交平均溢價率為35.1%,僅次于2010年8月及2012年6月,在近兩年(24個月中)位居第三高值。
    不過,下半年的一線城市拿地潮將給調控帶來新的壓力,尤其是地王再現的話,不僅會給后續房價帶來壓力,更會給“金九銀十”關頭的房地產行業帶來變數。
    中房協副會長朱中一在“創新風暴·2012中國居住創新典范品牌推介活動”上介紹,隨著中央加大對各項調控政策措施的監督檢查,以及對地方政府的約談、問責等措施的到位,房地產總體上會朝著宏觀調控預期的方向發展。
    對此,國土部此前發文要求,各地需完善土地交易方式,合理安排供地節奏、數量和批次,形成均衡協調的供地結構。
    為防止地價信號被誤讀,對預判成交價格創歷史總價新高或單價最高,或溢價率超過50%的房地產用地(包括商服、住宅或商住綜合),要及時調整出讓方案,采用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。
    8月20日,一位接近國土部的人士透露,對于未完成用地供應計劃、控地價執行不力的,擬實行問責制度。

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